リースバックとリバースモーゲージの比較
リースバックとリバースモーゲージは、いずれも自宅を活用して資金を調達する点では同じですが、その内容は大きく異なります。どちらも自宅に住み続けながら、現金を受け取る方法で、老後の生活を支える方法として多くの方に活用されています。
どちらを選ぶべきか、ご自身やご家族、そしてご自宅の状況などを踏まえての十分な検討が必要です。
まず リースバック を一言でご説明させていただくと
『自宅を売却（所有権が移ります）して現金を受け取り、売却後は新所有者（大家さん）に賃料を払い、引き続きそのまま住み続ける方法』です。
一方、 リバースモーゲージ は
『自宅を担保（所有権はそのままです）にしてお金を借り入れ、死亡後または契約期間終了後に自宅を売却（所有権が移ります）して一括返済する方法』です。
つまり、受け取るお金が
「自宅の売却（自分の所有物ではなくなり）で得たお金」なのか
「自宅を担保にして銀行から借り入れたお金（死亡時か契約満期時に自分の所有物でなくなる）」なのかというのが、まずは大きな違いになります。
1．リースバックとリバースモーゲージの仕組みと特徴
2．リースバックのメリット・デメリット
3．リバースモーゲージのリスク
4．リースバックの流れ
5．リースバックはどのような人が向いているか
１．リースバックとリバースモーゲージの仕組みと特徴
（１）リースバック
リースバックとは、「セール＆リースバック」などとも呼ばれる自宅の売却方法です。
「現在所有されている家に住みながら、その家を売却し、そのまま借りて住み続ける方法」を言います。
自宅を第三者に売却して資金を得るのは一般的な売却方法と同じですが、売却と同時に買主と賃貸契約（リース契約）を締結することで、売却後も家賃を払って住み続けることができます。
また、リースバックは、自宅を売却して現金を一括で受け取ることができますので、自宅を売却した後も引き続き、賃貸（リース）によって住み続けます。銀行からお金を借りる訳ではないため、資金の使い道はもちろん自由です。
利用者の年齢や戸建なのかマンションなのか、立地条件、家族の同居の有無など、リースバックの利用条件に対する制限はほぼありません。物件の所在しているエリアに関してもどちらでも可能で、高齢でも利用できますし、老朽化していても売却できることがあります。ただし、注意するべき契約条件として、名義人全員の同意が必要です。同居していなくとも共有名義で自宅を所有しており、共有名義人の同意が得られない場合は、成約にならない為、名義人の一人が勝手に手続きを進めるわけにはいきません。
住宅ローンなどの滞納による競売回避のために、不動産会社が金融機関との間に立って抵当権の抹消の条件の交渉を行い売却する「任意売却」でのリースバックのニーズも、近年増えています。
（２）リバースモーゲージ
リバースモーゲージとは、「現在所有されている家に住みながら、その家を担保にして金融機関等からお金を借りる方法」を言います。
一般的に、契約期間中は借入金の返済が不要となり、利息のみの返済が必要な
ケースなどがあります。
借り入れたお金の受け取り方は、主に３パターンあります。
・毎年一定金額を受け取る
・一括でまとめて受け取る
・決められた範囲内で必要な金額を都度受け取る（カード式とも言われます）
リバースモーゲージにより受け取った金額については、死亡時、または、契約期間の終了時に、自宅を売却して一括返済することを前提にした契約です。
また、リバースモーゲージはあくまでも金融機関からの借り入れであるため、その使い道も〝銀行が認めるもの”という制限があります。住宅ローンの返済や一時的な出費に幅広く使えるタイプの商品もあれば、特定の使い道のみに限定されている商品も存在します。
利用者の年齢や物件が戸建かマンションか、立地条件、家族の同居の有無など、利用条件に対する制限は、リースバックよりもかなり厳しく設定されていることが多いです。そのため、リバースモーゲージの利用条件に当てはまらない方も多いようです。
2．リースバックのメリット・デメリット
＜リースバックのメリット＞
リースバックのメリットは、何と言っても
①慣れ親しんだ家に住み続けられることです。
自宅の売却によってまとまった資金を得ながらも、退去や引越の必要がありません。
②将来的に買い戻せる可能性もあります。
買戻しの時期にもよりますが、相場とはかけ離れた安価での買戻しも可能です。
そして近所の人に売却を知られることもありません。
③カードローンや税金滞納などで債権があっても、リースバックを利用できます。
リースバック自体はお金の借り入れではありませんし、資金の使い道も自由です。
住宅ローン以外の借金の返済に充てることも可能です。
ただし、差押が入っている場合は話が変わってきますのでご注意ください。
④不動産に関連した固定費（月々の支払い）や固定資産税がなくなります。
売却金で残債を完済しますから、いつまでも住宅ローンの返済を続けなくて済みます。固定資産税や管理費、修繕積立金などの負担もなくなるのです。
⑤財産の相続問題を解決できるケースがあります。
不動産を現金化することで、遺産分割が容易になります。所有者だった自分の死後に揉め事が起こるリスクを減らせるわけです。
また、相続税などの納税資金の準備にもなります。
＜リースバックのデメリット＞
①所有名義が変わる
リースバックは自宅を売却することで現金を受け取るため、所有名義が新たな買い主様に変わります。ただし、前述したようにリースバックは買戻しをすることで、所有権を取得して、自宅を守ることも可能です。
②家賃が発生する
リースバックは、家賃を払って住み続けます。家賃の金額はいくらで売却するかにもよって変わってきます。つまり、売却代金が高額であれば、月々の家賃は高くなり、売却代金が少額であれば月々の家賃を抑えられます。お客様の目的に応じて家賃設定を行います。
3．リバースモーゲージのリスク
①長生きをしてしまった場合
リバースモーゲージには、あらかじめ契約期間を設定して、その契約期間終了後かご本人が他界された時に家を売却して、一括返済する契約が基本となります。例えば20年の契約期間で借入したケースなら、20年後に生きていても家を手離さなくてはいけません。借入期間も打ち切られ、住む家もないという状況に陥ります。
②担保割れしてしまう
リバースモーゲージを取り扱いしている金融機関の多くは、一年毎など一定期間毎に不動産の評価基準を見直します。景気の変動や、地価の下落により、担保割れした場合は、当初の借入額の減少、最悪の場合契約期間の終了前に、一括返済を求められる可能性があります。
③夫婦以外との同居は利用できない
リバースモーゲージは、契約期間終了後かご本人が他界された時に家を売却して、一括返済する契約を前提としています。つまり、親族に家を残すことを想定していません。そのため、ほとんどの金融機関で、一人暮らし、または、夫婦二人暮らしのみを対象としています。
④戸建てのみが対象
多くの金融機関では、マンションを担保としてリバースモーゲージは利用できない、または、厳しい制限が設けられています。マンションは一戸建ての家と違い、更地にすることが困難です。そのためリバースモーゲージの対象外になることが多いのが現状です。
⑤利用制限が多い
リバースモーゲージには、各金融機関が数種類のプランを用意している反面、様々な制限を設けています。代表的なのが年齢制限です。利用者の対象者を55歳以上にしている金融機関が多いようです。
年齢制限がある理由としては、金融機関からすると長生きしてもらっては困るからです。通常、不動産は時間が経つにつれて資産価値が下がっていきます。つまり、長生きすると、売却する頃には融資金額が回収できなくおそれがあるのです。その他にも各金融機関によって制限が多数あります。
4．リースバックの流れ
売却のご相談(電話又はＨＰのお問合せメール)→
簡易査定価格の提示→ご面談・現地調査→
買取金額・賃料のご提案→不動産売買契約の締結→
決済／お引渡し及び賃貸借契約の締結
というのがおおまかな流れです。
ご相談や現地査定までは無料で行っております。
お気軽にお問合せ下さい。
5．リースバックはどのような方が向いているか
①現金が必要な方
リースバックは売買成立の決済当日に、現金支払い、または、銀行口座に振り込まれます。親族のために現金が必要な方（教育費や介護費用など）、老後の生活資金でまとまったお金が必要等の方に適した仕組みです。
②相続問題を避けたい方
家や土地などの不動産は分割できないため、相続が発生した際にどう財産を分けるか非常に悩ませることになります。リースバックを利用すれば、所有権（＝名義）が第三者の新所有者に移り、財産がお金に変わります。前もってお金に変えておくことで、親族間の相続問題となる可能性を減らすことができます。
③住宅ローンや借金の返済にあてたい方
住宅ローンを払い終えていない場合や、何かしらの担保が設定されている場合でもリースバックは可能です。残債が多額な場合は調整が必要となりますが（任意売却でリースバックが可能です）、売却金額の中から、住宅ローンの残額を支払えば問題なくリースバック契約ができます。
競売を申し立てられている場合でも、任意売却でリースバックは可能になります。
④固定資産税・マンションの管理費の支払いが負担と感じている方
リースバックは、所有権（＝名義）が第三者に移るので、それとともに固定資産税を納付する必要がなくなります。また、マンションにお住いの場合、管理費や修繕積立金の支払い義務もなくなります。
⑤店舗、事務所、工場などを所有している方
例えば、店舗兼自宅でお店を営業している場合、リースバックならそのまま営業を続けることができます。もちろん事務所としている場合も、なんら変わりなくそのまま使用できます。
また、リースバックは個人、法人問わないので、工場などを会社名義で所有している場合でも条件さえ合えばリースバックが可能です。リースバック契約後も、そのまま稼働することができます。